房產稅試點待擴圍 市場化法治化思路漸明嘉義房屋信貸信用貸款代墊利率多少免費諮詢試算
十八屆三中全會審議通過的《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》(以下簡稱"《決定》")涉及房地產行業的內容僅寥寥數語，不過，結合有關部門近期動作看，樓市調控政策的思路調整正逐步明朗。分析人士認為，市場化與法治化將是未來樓市調控政策重要思路。房產、信用等基礎數據統一平臺建設，正是在為樓市調控政策制度化打基礎。
從短期看，房產稅試點擴圍可能成為樓市調控政策切入點。當前多個城市已制定並上報房產稅試點方案。房產稅試點可能最快在歲末年初擴圍。由房產稅試點帶動的房地產稅收制度改革，將拉開房地產領域各項改革的序幕。
住建部政策研究中心研究員王玨林表示，實施上述改革的前提，在於房地產市場運行情況保持穩定。因此，短期之內，現有房地產調控政策將不會發生重大變化。
將納入法治化軌道
王玨林表示，房地產調控政策的調整方向主要有兩個：一是繼續完善市場化調控的思路；二是在住房保障制度上尋求新的突破。後者在《決定》提出的"健全符合國情的住房保障和供應體系"有所體現。有關部門正在著手制定房地產調控長效機制，其思路主要遵循十八屆三中全會就房地產領域所提出的相關闡述。
不過，上述進程需較長時間推進。王玨林表示，由於多項基礎信息系統尚未建立，目前明確改革具體方案還為時尚早。
按照王玨林的觀點，去行政化將是樓市調控重要思路。從實現方式上，在於待市場成熟時，通過不斷完善法律和制度，以約束行政之手，實現市場自我調節，"這樣的話，政府部門想管也管不瞭。"
之所以提出上述思路，在於未來房地產市場環境的新變化。中信建投報告認為，在《決定》中，"啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策"以及"全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制"將對房地產領域產生中期影響。前者將為市場需求帶來可觀增量，後者有助於中小城市人口合理配置、盤活存量。
在供給端，《決定》提出"建立城鄉統一的建設新莊信貸房貸台北民間信貸借款用地市場"。這意味著，國有建設用地缺口存在被彌補的可能，在中長期會對住宅土地供應領域產生影響。
在上述背景下，依靠法律、制度等手段約束，最大限度地發揮市場規律作用，要比行政主導的調控更有效，更有利於維持市場穩定和健康運行。
業內人士認為，房地產調控政策下一步的工作重點，將是繼續推進個人住房信息系統、存量房評估系統、房地產征信體系等基礎工作的完善。其中，個人住房信息系統建設和聯網，已顯得十分迫切，有可能在近期取得實質性進展。
健全法律法規是長期的過程。權威人士認為，當前房地產相關法律法規極為缺乏，更多依靠部門規章對市場進行調整，但這種規章往往難以顧及全局，缺乏長效性，實際效果不佳。
上述人士說，目前最為迫切的是，制定住房保障領域的相關法律。由於這項工作啟動較早，因此此類法律有望率先出臺。在房地產稅制改革告一段落後，房地產稅立法工作將隨之推進。這位人士強調，推進住宅產業化相關內容有可能以法律形式呈現。現有《土地管理法》、《城市規劃法》的修訂，是重要內容。
稅改將成突破口
在《決定》中，對於房地產調控最直接的表述是"加快房地產稅立法並適時推進改革"。盡管《決定》未明確指出具體稅種，但已露出房產稅試點擴圍的端倪。業內人士認為，稅制改革將成為房地產制度改革重要突破口。
從一些地方的動作看，對征收房產稅已準備得較為充分。中國證券報記者獲悉，在上海、重慶率先推出房產稅試點後，多個熱點城市先後啟動房產稅試點準備工作。截至目前，不少城市已完成房產稅試點方案的制定與上報。
權威人士表示，不少城市房產稅試點方案已經過多輪論證與修改。目前正尋求合適時機實現房產稅試點擴圍。在十八屆三中全會結束後，正是房產稅擴圍最好時機。
在房產稅試點擴圍中，尺度有可能超出外界預期。其中，除南京、杭州等熱點二線城市外，部分一線城市也可能被納入試點之列，在稅率、征稅范圍設定上，都可能有明顯擴大。
制度準備也在推進。《決定》提出"建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺，推進部門信息共享。"，對此，中原地產首席分析師張大偉認為，這一條很可能是征收房產稅必要的前期準備。
"樓市調控涉及方方面面，不僅基礎信息不夠完善，而且面臨的阻力較大。"一位接近國土部的人士認為，在土地制度短期難以破局、信貸政策受制於宏觀經濟、房地產基礎信息系統尚未建立情況下，稅制改革將成為房地產制度改革突破口，隻能以試點形式推進。
分析人士認為，在增加持有環節稅收同時，交易環節稅種將會得到整合，從而實現簡化和平衡。房地產開發領域相關稅費有可能進行調整。
權威人士透露，未來一段時間，有關部門會推出相關措施推進改革。從短期看，政策更多是對土地供應、保障房、限購等現有措施的修補。房產稅試點實現擴圍，才真正意味著房地產制度改革大幕拉開。
短期內傾向"維穩"
盡管從長期看房地產調控思路是市場主導，但從短期市場形勢看，限購、限價等手段恐難以馬上退出。王玨林表示，要實現房地產制度改革，必須在市場保持穩定的前提下方可進行。由於當前市場仍處在波動之中，因此短期內政策層面不會發生重大變化。
國傢統計局數據顯示，10月，全國70個大中城市新建商品住宅(不含保障房)價格同比漲幅持續擴大。其中，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市房價同比漲幅連續兩個月超過20%。這種情況還是有統計以來首次出現。
多位專傢認為，一線城市和多數二線城市的房地產市場需求持續旺盛，但供給存在較大缺口，房價仍有繼續上漲動力。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]表示，雖然十八屆三中全會提出"建立城鄉統一的建設用地市場"，但也明確瞭"符合規劃和用途管制"的前提。宅基地暫時不會實現與國有土地同等入市、同權同價。小產權房不可能全面性轉正。因此，未來五年，集體經營性建設用地即使實現入市，也不會大規模增加全國商品住宅用地，更談不上沖擊現有房價體系。
在市場供應難以在短期內增加情況下，以抑制需求為目的的行政手段仍有存在必要。近期，北京、上海、廣州和深圳紛紛出臺"加強版"樓市調控政策，在二套房首付和限購門檻等方面加碼，以穩定房價。不少分析人士認為，在這四個一線城市先後出臺"強化版"樓市政策後，不排除一些熱點二線城市將進一步收緊調控。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-22/08293745296.shtml
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