SOHO中國的機會成本
圖為SOHO中國CEO張欣
新浪樂居深度報道記者@餘舒虹/文
在看到兩大證據後，SOHO中國董事長潘石屹與張欣在個人微博上匆忙地宣佈瞭一件事情：SOHO中國轉型成功瞭。這兩大論據，一是2013年上半年公司的營業額和凈利潤分別達到24.78億元和21億元，同比增長103%和242%；二是上海SOHO世紀廣場和北京銀河SOHO的出租率分別達到100%和近60%。樂居深度報道匯總》》
在21億元的凈利潤中，剔除物業重估增值的收益僅為5.37億元，其中，租金受益僅為8610萬元，這意味著，開發收益仍然占據絕對主導地位，推動公司前進的發動機仍然來自於銷售，不足億元的半年租金收益，與2015年40億元的目標相比不過是一個零頭。
因此，在外界眼中仍舊靠銷售主持大局的SOHO中國僅用一年就宣佈轉型成功，難免顯得過於草率。
中報稱，作為SOHO中國由售轉租後的首個自持項目，上海SOHO世紀廣場目前已實現滿租，其中近80%是金融行業租戶，經營利潤率高達88%。這一成績代償信貸借款缺錢急用哪裡汽車貸款是SOHO中國轉型成績單上的大亮點，為張欣主導的轉型挽回瞭面子。
數年來，業務重心向上海轉移，是SOHO中國資產配置佈局的一大特點。據中報顯示，目前公司自持京滬兩地黃金地段的高端寫字樓總建築面積近190萬平米，其中上海146萬平米，北京44萬平米；在SOHO中國目前運作的16個項目中，有11個在上海。盡管上海將成為未來SOHO中國的主戰場，但潘石屹沒有料到的是，這個與北京相比市場化程度更甚、眼光毒辣的上海灘似乎並不那麼容易被取悅。
自2011年開啟"旋風式"收購以來，截至今年7月，SOHO中國已在滬拿下12個項目，幾乎遍佈包括南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、徐傢匯、浦東在內的所有重點商業區，累計耗資達287億元。
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對於大企業而言，最大的成本或許是機會成本。把易貶值的現金變成高稟賦的土地與物業資產，分散在不同的籃子裡，固然享受瞭土地增值的紅利，這是潘張二人在上海灘的成功之處，同時也使其付出瞭足夠多的機會成本。
盡管上海的商業地產市場化程度更高，但在克而瑞上海機構研究總監薛建雄看來，潘石屹近幾年將重心從北京轉移到上海，恰恰與商辦市場行情背道而馳。安信國際的報告稱，在過去18個月中，北京寫字樓的租金增長瞭73%，上海僅增長瞭18%。相比而言，上海顯得理性得多。據第一太平戴維斯的數據，二季度上海市甲級寫字樓空置率下降0.9個百分點至5.2%，租金則環比上漲0.7%至8.41元/平方米·天，相較第一季度增幅進一步放緩。
"因為上一屆政府的中央集權，很多外企以及央企的總部都搬去瞭北京，所以北京的寫字樓這幾年漲得特別快，但是上海的行情卻差很多。潘石屹跑到上海來，就錯失瞭北京的機會"，薛建雄說。
盡管把賭註壓在瞭上海，但是潘石屹的"上海灘"計劃進行的並不順利。
由於華東地區的客戶比較理性，買樓很少持有，多數用來投資，過去曾讓SOHO中國快速躋身房企前列，並被市場所熟知的盈利模式在上海並沒有奏效。無論是SOHO東海廣場還是SOHO中山廣場，項目開盤後均未出現以往北京項目的熱銷景象。而從上海核心商務區寫字樓的租金標準來看，SOHO中國項目的租金定價因明顯偏高而導致出租率並不高。
數據顯示，在SOHO中國已經運營中的上海物業中，SOHO世紀廣場目前租金為每平方米每天8元左右，而周邊項目的租金水平在6至7元；SOHO中山廣場的租金價格為每平方米每天5至6元，而周邊項目僅為3至4元。根據星展銀行的報告，SOHO世紀廣場自去年入市直到今年3月，出租率隻有60%，表現乏善可陳。其後，SOHO中國通過下調租金，將租金水平由最初的9元/平方米·天調整至目前7.5元/平方米·天的平均水平，出租率才得以上升至94%。
在中報中，潘石屹坦言，由於土地市場持續高溫，如果租金不能顯著增長，過高的資產和土地價格是無法持續的。當投資收益被擠壓得越來越低，隻能通過提高租金來維持高盈利。同時，物業持有的管理成本之高也讓潘石屹始料未及。據薛建雄分析，一棟甲級寫字樓每個月物業持有和管理的成本高達100元/平米，即使租金是8元/平方米·天，一個月也才240元，利潤所剩無幾。剛剛涉足租賃市場不久的潘石屹顯然低估瞭轉型所帶來的挑戰。
在宣佈由散售向持有轉型之後，SOHO中國的收購步伐迅速減緩。根據年初制定的計劃，今年SOHO中國計劃收購土地的預算為100億，迄今隻斥資31.9億在上海收購瞭一幅位於上海市長寧區的古北5-2地塊。
另有媒體報道，SOHO中國目前在滬運作的11個項目中，除瞭SOHO中山廣場和SOHO世紀廣場，其餘9個項目均處於在建或僅停留在規劃設計階段，多個項目拖延工期、進度緩慢。業內人士分析，潘石屹前兩年為瞭快速搶灘大量收購商辦地塊，但項目一旦開發起來，後續必定要追加大量成本投入，同時也將面臨嚴峻的銷售形勢，因此拖延項目進程不失為一個好方法。
4年12個項目，並未讓SOHO中國真正的融入上海。去年12月，在與復星官司的前夜，潘石屹略帶"寒意"的發瞭一條微博："我們來上海三年時間瞭，其實還是人生地不熟。我們要贏得上海人的尊重，是靠我們為這座城市創造的建築作品，是我們堅持的誠實、創新、團結的原則。"
在寸土寸金、各路資本競相追逐的上海灘，SOHO中國的市場認可度和政府關系不及本土企業。雖然潘石屹成功為自己和SOHO中國樹立瞭知名度，但其過往的散售模式和不佳的運營管理情況，使得其在上海並不受待見。在這一點上，SOHO中國與復星的外灘8-1地王案或許是一個縮影。在上海本地地產大佬郭廣昌的狙擊下，潘石屹虎口拔牙未果，最終一審敗訴。雖然還不是最終結果，但或許是上海灘帶給潘石屹最為直接的一次打擊。
此外，在商業地產開發和運營的經驗上不敵新加坡、美國等外資房地產公司，是潘石屹上海戰略遇阻的另一個原因。8月初，在被稱為"上海最後一塊黃金地段"的靜安區"東八塊"的出讓競爭中，SOHO中國輸給瞭美國漢斯。業內分析，這一結果與其持有運營和資產管理的經驗不足有很大關系。以往產品單一、快速散售的經營模式或許將透支潘石屹此後數年或更長時間的精力。
上海房產評論人李驍認為，過去營銷和品牌一直是SOHO中國的亮點，一旦轉型對資金的把控、持續招商和運營的能力要求就更高。無論是從經驗還是從心態上來看，潘石屹還需要付出更多的學習成本。
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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/2013-08-30/11012391525.shtml
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