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"央四條"力度緣何超預期
9月30日下午，央行和銀監會突然出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，共計四條內容，業內將其簡稱為"央四條"，其重點內容是放松個人房貸，對擁有一套房並已結清貸款再購第二套普通商品住房執行首套房貸款政策，"非限購"城市放開三套房貸，放松外地人貸款限制。
9月下旬以來，關於房貸松綁的消息滿天飛。而"央四條"內容落地，卻頗讓人有些意外，放松力度比預期更大。比如，之前的消息以及少數城市新政中提出，購房人償清購房貸款後再申請房貸時按照首套房認定，結果"央四條"針對二套普通房的支持力度更大，可以在已有一套房結清購房貸款的前提下，二套也可執行首套房貸，三套及以上重新可以放貸也超出預期。"央四條"還鼓勵發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、專項金融債券等多種措施，籌集資金用於放貸，這等於是新設一個資金池子，以利益引導銀行放貸。
"央四條"力度超出很多業內人士的預期，在一定程度上，探究"央四條"出臺的背景與邏輯，比理解"央四條"的內容更有價值，必須明白四個因素：市場背景、政策方針、救市節奏、銀行立場。
首先，關於市場背景。當前我國房地產市場持續降溫，幾乎所有指標都在下滑。比如，前三季度全國商品房成交量、開發企業購地面積、房屋新開工面積皆同比下跌。此外，全國70城房價指數從5月開始出現連續環比下跌，下跌城市數量明顯超過2008年四季度和2011年四季度(同樣是兩輪樓市低迷時期)。
今年9月底之前的房貸政策，基本上延續2010年以來的多輪調控升級之後的緊縮狀態，這種政策當初的功用是為瞭抑制市場過熱、房價過快上漲。而當前房市低迷、房價下跌，當然需要政策放松。另外，諸多房地產指標齊頭下滑，致使房地產行業拖經濟後腿，尤其是全國房地產開發投資增速連續數月低於固定資產投資增速。房地產這個事實上的支柱產業，已經成為經濟穩增長的"絆腳石"。從穩增長的短期角度分析，決策層也不願看到房地產深度低迷，嚴重影響經濟穩定。所以，放松調控、松綁房貸符合邏輯。
其次，關於政策方針。近幾年，中央調控房地產時，經常強調"實行差異化的稅收和信貸政策"。2014年3月出臺的《國傢新型城鎮化規劃(2014-2020年)》中提到：健全房地產市場調控長效機制，實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。這就意味著，未來相當長的時間內(規劃至2020年)，壓投資投機與保自住，是中央在房地產調控方面的指導方針。
所以，隻要是合理的自住需求，國傢政策都應支持。首套房、普通住房，更是支持的重點，這屬於"惠民生"的范疇，所以政策支持的力度即便大些，相關部門至少不會犯方向性錯誤，也不會動輒被輿論指責。就當前形勢而言，放松房貸是政策導向。
再次，關於救市節奏。客觀上，經濟低迷需要刺激，樓市衰退需要救助，這些都屬於經濟與房地產周期性波動中，政策應對的合理動作。但在當前特殊的社會輿論環境中，對經濟實行刺激變得謹小慎微。本輪房地產"救市"，遠比2008年下半年和2009年復雜。筆者認為或正在經歷"三步走"。
第一步，市一級政府救市。今年6月份，以呼和浩特市公開發文取消限購為標志性事件，多數限購城市已經全面廢除限購，並同時出臺瞭其他救市措施。第二步，省一級政府救市。今年8月8日，以福建省出臺"閩八條"為標志性事件，省級政府開始出手救市，其後湘五條、鄂六條等陸續出臺，當前省級救市正在快速蔓延中。第三步，中央部委出臺政策。9月下旬，央行官員已明確發出將出臺房地產信貸政策的信號，"央四條"的出臺順理成章。當然，需要明白一點，在經濟轉型的背景下，中央確實不可能像2009年那樣強力刺激樓市，但"微刺激"難以避免。假如"央四條"仍沒有效穩住樓市下滑的勢頭，接下去還可能有稅收方面的放松政策。
當然，放松房貸遠比放松限購復雜和困難。限購隻與政府有關，但限貸更與商業銀行有涉。在商言商，而且很多大銀行已經上市，商業銀行必然會考慮商業利益。當前五年期以上貸款基準利率為6.55%，打七折為4.59%，打八五折為5.57%，與很多理財產品相近或更低，銀行並不情願做這類微利貸款甚至賠錢買賣。因此，銀行會在首付比例方房貸嘉義梅山房貸車貸信貸高雄前鎮車貸信貸面遵守政策要求，但在利率方面卻不會"流道德的血液"。
事實上，今年5、6月份央行和銀監會與銀行進行座談、表態、窗口指導後，商業銀行放貸行為並無顯著改變，隻是審批速度加快，少數銀行小幅調整利率，但離中央要求存在距離，離百姓期望更遠。值得關註的是，當前很多行業蕭條、風險較大，銀行在有錢沒有更好地方投放的情況下，也會示好央行、銀監會、地方政府，在房貸發放方面有所推進。
"央四條"提出，"鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。"這條措施的目的，其實就是針對商業銀行的"胡蘿卜"政策，其性質類似之前定向降準，創造條件允許商業銀行額外籌集資金，以這些低成本資金支持個人房貸。這一方面沒有占用商業銀行原來的信貸指標，另一方面資金成本降低，從而增加瞭首套房貸款利率打折的操作空間。在審批和管理商業銀行籌資的過程中，預計央行和銀監會將會設定條件。預計未來幾個月，個人房貸在執行層面將會切實松綁，首套貸的利率優惠幅度也將有所增加。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-10-09/08072936142.shtml
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